Инвестиционни характеристики

Sofia Tower 2 е новото офис разширение на Mall of Sofia, разположено в сърцето на столицата - сграда със смесено предназначение, състояща се от търговски, развлекателен комплекс и офис сграда. Комплекса се намира на кръстовището между бул.“Александър Стамболийски“ и бул. „Ген. Скобелев“. Със своята забележителна локация, Mall of Sofia служи на гражданите, околния бизнес и институциите в столицата вече повече от 15 години.

През 2018 г., GTC България придоби Mall of Sofia и Sofia Tower 1. Едно от намеренията на инвеститора за покупката е създаване на нова офис сграда в допълнение на комплекса с цел разширяване на наличните клас А офис площи, без да е нужна покупка на нов парцел. Mall of Sofia и Sofia Tower 1 предоставиха съществуваща инфраструктура и локация, които улесниха плановете за растеж на GTC България. Инвеститорът продължава да предоставя клас А офис площи и да отговаря на нарастващите изисквания на високотехнологичния сектор, предлагайки им висок стандарт и качествени здравословни работни условия.

Концепция и характеристика на инвестиционното намерение

Sofia Tower 2 се отличава с изключителен екологичен дизайн и престижен златен сертификат LEED. Сградата предлага адаптивни разпределения, които позволяват на наемателите да правят промени според нуждите си, като същевременно поддържат ниско потребление на енергия. Комплексът обхваща три подземни нива, предназначени за паркинг, и три надземни нива, в които се намират разнообразни търговски обекти, услуги и кинокомплекс с 12 зали. Новата сграда е с обща площ (РЗП) от 7964 кв.м., а нетната отдаваема площ е 6590кв.м. за офисни пространстрва плюс 260 кв.м. тераса на последния офисен етаж. Тя е стратегически разположена в североизточния ъгъл, позиционирана над главния вход и зона за хранене на търговския център и се намира между залата IMAX на киното и Sofia Tower 1.

Sofia Tower 2 е напълно интегрирана към съществуващия търговски център, като само комуникационното ядро и носещата конструкция преминават през съществуващите етажи. Над нивото на зоната за хранене се намират 9 офисни етажа - два от които служат за споделени офис пространства.

Архитектура, дизайн, функционалност

Sofia Tower 2 увеличава наличността на офис площи клас А в този централен градски район. Обитателите на сградата имат удобен достъп до разнообразни магазини, ресторанти, услуги и възможности за забавление в непосредствена близост, което увеличава пешеходния трафик за местните търговски обекти. Сградата се вписва с околната архитектурна среда, като допринася към балансирана комбинация от нова и модерна, както и стара и автентична архитектура в този регион на столицата.

Предизвикателства и постижения при архитектурното проектиране на сградата

Основното предизвикателство при проектирането, беше че конструкцията на Mall of Sofia не е създадена по начин, който да издържи тежестта на друга офис сграда върху своите основи. Второто предизвикателство беше новата сграда да се впише в съществуващата, без да се наруши функцията на търговския център. Това определи избора на конструкцията - стоманени колони и греди със съставни плочи от стомана и бетон. Наклонените нови стоманени колони позволиха да се спести място на партерния етаж и да се добави необходимата нова офис площ. Наклонената фасада с увеличаващи се конзолни плочи кореспондира със съществуващите обеми и осигурява повече офис пространство на горните нива. Едно от постиженията на този проект е, че сградата е построенна с изключително високо качествени материали, като конструкцията е изцяло със стоманени колони и греди със съставни плочи от стомана и бетон, нещо което оскъпява конструкцията значително, но спомага за вписването й към съществуващият комплекс. Това я прави първата стоманена конструкция в България, проектирана за офис сграда с височина 50 м., напълно свързана и интегрирана към търговски комплекс.

Съвременни продукти и сградни решения

За интериора на общите части - главното и асансьорните фоайета, стълбищата, тоалетните, са използвани износоустойчиви материали - подови настилки от керамични плочки, облицовки от неръждаема стомана и стъкло, гипсокартон и акустични окачени тавани. Довършителните работи в офисните площи позволяват лесно и бързо преустройство на помещенията - разглобяеми системи за подове и тавани, преградни стени за сухо строителство и стъклени прегради, така че наемателите да оптимизират функциите на офисите спрямо бързо променящите се условия на работа.

Въведени са следните механични решения:

- Зимните потребности за отопление на сградата се покриват от топлофикационното дружество в комбинация с термопомпи ;

- Летните потребности за охлаждане на сградата се покриват от охладителни системи; - Използване на топлообменници за оползотворяване на отпадната топлина от използвания въздух с ефективност минимум 80 %;

- Използване на честотни преобразуватели за управление на помпите и вентилаторите в зависимост от нуждите на сградата;

- Зониране на вентилацията, отоплението и охлаждането;

- Регулиращи клапани и клапани/клапани за контрол на въздушния поток за ОВК системите; - Вентилатори на AHU с директно задвижване - със свободно работещо работно колело и честотен преобразувател (за регулиране на скоростта);

- Охладителни тела с режим на отоплителна помпа (4-тръбен чилър с възможност за осигуряване на отоплителна и охладителна мощност едновременно);

- Чилъри/нагревателна помпа с оптимизирана ефективност (EER/COP)

Описание на функционални разпределения на типов етаж

Офисните етажи са с унифицирано разпределение на комуникационното ядро, санитарните възли и етажните технически помещения, а работните площи са с отворена планировка, което дава възможност за свободно, гъвкаво планово решение на офисите, съответстващо на изискванията на различните наематели. Работните площи – основна част от всеки етаж - са разположени периферно около ядрото, като това им осигурява отлично естествено осветление. Към всеки етаж е предвидена рецепция, конферентни зали, кабинети, работни зони,отделни тоалетни, кухня, зона за отдих и технически помещения.

С оглед на минимална намеса в търговските обекти, входно лоби на Sofia Tower II се позиционира в част от площта на фоайето на търговския комплекс. Освен директен достъп от улицата, в него се осъществява прехвърлянето от асансьора за паркинга към асансьорите за офисните етажи. Местата на комуникационното ядро и носещата конструкция са съобразени както със съществуващата конструкция, така и с функционалното разпределение на комплекса. От покривната тераса на последния офисен етаж се разкрива гледка към цяла София и планина Витоша.

Голямо предимство както за Sofia Tower, така и за Sofia Tower II е директната връзка с търговския център и целия набор от услуги, които предлага. Строителство, енергийна ефективност и технологични показатели

Предизвикателства при изпълнението на сградата

При строителното изпълнение на сградата, екипът на Калистратов Груп се сблъска със следните предизвикателства :

- централното местоположение на проекта, разположен сред два оживени градски булеварда, в близост до натоварени автобусни спирки и метростанции.

- наличието на близки жилищни сгради и вече съществуващи наематели със специфични нужди както в търговския център, така и в офис сградата Sofia Tower, налагайки много бройни приспособявания, включително и основно работа през нощните часове.

- започване на строителството в разгара на пандемията, водеща допълнителни усложнения, особено по отношение на нарастващите разходи за материали и забавянето на сроковете за доставка. Въпреки изброените предизвикателства, проектът се усъществи успешно и в срок, който да отговори на търсенето от наематели за офисни пространства. Успешно бяха постигнати визията и концепцията на Sofia Tower 2, търсени от самото начало.

Описание на качеството на екстериора и околното пространство на сградата, постигнато чрез използване на съответните съвременни строителни продукти и сградни решения

Външните материали, използвани при изграждането на Sofia Tower 2, много наподобяват тези, използвани за съществуващия търговски център и Sofia Tower. Тези материали включват окачени фасади с алуминиеви профили, вентилируеми фасади, украсени с облицовка от алуминиева ламарина, и вентилируеми фасади с керамична облицовка. Фасадните материали отговарят на изискванията за енергийна ефективност на профилите и остъкляването, както и на изискванията за звукоизолация и слънчев фактор. Изпълнени са алуминиеви фасадни системи без топлинен мост, остъкляване Guardian ExtraClear (CE) със SunGuard ®SN63, топлоизолация от каменна вата - за фасади, покриви, тераси.

Основната носеща конструкция е стоманена с композитни плочи и масивно стоманобетонно ядро - асансьорна шахта и стълбище. Вътрешните стени, определящи ядрото, са от бетон и гипсокартон, а фасадите са с модулно решение с алуминиеви профили, двойно остъкляване и елементна фасадна система. Стъклената фасада се отличава с множество отваряеми прозорци.

Инвестиции в здравословен начин на живот и обитаване на сградата

Климатичният комфорт се осигурява с централна система, която автоматично поддържа всички параметри на въздуха. Стандартно системата обслужва цял етаж, но с независимо управление на всяка климатизирана зона. Използването на такива системи се налага от наличието на зони и помещения с различно топлинно натоварване по различно време. Използва се независима експлоатация в режими – отопление/охлаждане от всеки един консуматор, с утилизиране на отпадната топлина. Решената по този начин система, създава комфортна и здравословна среда за работа, като при това осигурява висока енергийна ефективност. Акустичният комфорт е осигурен чрез подходящо третиране на повърхностите със съответни висококачествени материали – настилки, облицовки и окачени тавани.

Сградата се управлява с професионална мениджмънт система - BMS, позволяваща централизиран контрол и мониторинг на сградните и животоспасяващи инсталации (автоматично пожарогасене, пожароизвестяване, пожарни сензори и др.) Трите сгради споделят 594 паркоместа, велосипедни паркоместа и 4 новоинсталирани станции за зареждане на електрически автомобили на трите подземни нива, които през март 2024 ще бъдат общо 10.

Сградата бе наградена със сертификат LEED Gold, както и “Best Mixed-Use Architecture” и “Best Mixed-Use Development” за 2022 от International Property Awards.

3 ключови качества на сградата

Sofia Tower 2 заслужава да бъде отличена поради тези 3 причини:

- Безупречно изпълнение на проекта с рядко иновативно решение от метална конструкция интегрирана към съществуваща стоманобетонна конструкция - нещо, което е трудно да се постигне дори на по-развитите пазари.

- Това е единствената клас А офисна сграда в този регион на града с височина от 50 метра, която предлага директен достъп (топла връзка) до ресторанти, заведения за хранене, разнообразие от магазини, супермаркет и услуги.

- Построена така, че да е енергийно ефективна и призната за архитектурно постижение.